Hur skapar vi en rättvis bomarknad?

Som arkitekter är vi del av en process som i slutänden ska bidra till positiv samhällsutveckling med livsmiljöer där människor trivs och mår bra. Det vi ritar ska möta behoven från beställaren, byggherren och självklart brukaren – människan. Den ska dessutom motsvara myndigheternas krav, hålla projektets budget, vara funktionellt anpassade, vara säker och estetiskt tilltalande.

I det höga byggtempo vi nu befinner oss mitt i vill vi stanna upp en stund och tänka efter. Är vi på rätt spår? Har vi verkligen slutkunden i centrum? Och varför inte tänka i helt nya banor för att hitta lösningar som verkligen tillgodoser flera människors behov av en bostad?

Vi har intervjuat tre olika experter, för att höra hur de ser på både utmaningar och möjliga lösningar med att skapa en fungerande och rättvis framtida bostadsmarknad:

 

Först och främst, vad betyder rättvisa i detta sammanhang?

Maria Ärlemo är forskare på KTH och tidigare praktiserande arkitket. Hennes studier har fokuserats kring det storskaliga området Husby, en förort till Stockholm, som i allt högre grad börjar moderniseras, såväl i utomhus- som inomhusmiljön. Ärlemos forskning går ut på att forma ett teoretiskt ramverk med flera perspektiv på rättvisa som arkitekter ska kunna förhålla sig till i sitt arbete. Synen på rättvisa, säger hon, skiftar över tid och mellan kulturer och enskilda personer. Ordet kan ha en mängd olika betydelser och en arkitekt måste eftersträva flera former av rättvisor.

Maria har inom ramen för forskningen intervjuat dagens boende i Husby liksom tjänstemän, arkitekter och fastighetsägare som verkar i området.
– När förorten byggdes på 1970-talet, utgick man från ett distributivt sätt att se på rättvisa. Alla skulle då ha samma tillgång till en god boendemiljö och standard. Frågan om rättvisa var under denna tid hur man fördelade saker.

När nu miljonprogrammen byggs om och renoveras ser de dominerande ideologierna annorlunda ut, menar hon. Rättvisa kan nu i högre grad handla om vem som får medverka när man planerar livsmiljövillkor och möjligheter, hur inne- såväl som utomhusmiljöer ska utformas. I Husby har exempelvis det allmännyttiga bostadsbolaget Svenska Bostäder tagit fram en samrådsmodell inför renoveringsarbeten. Men det gjordes först efter det att bolaget hade planerat en omfattande upprustning utan att involvera de boende. Hyreshöjningar skulle bli så höga att vissa personer skulle tvingas flytta. Massiva protester utbröt och fastighetsägaren drog tillbaka planerna och lyssnade istället på de boende, som därefter fick påverka renoveringsgraden och hyreshöjningen.

– Samrådsprocessen som skapades fungerade någorlunda bra, men hur stort inflytande invånarna tyckte att de fick, berodde på vilket politiskt perspektiv de hade och vilka ideologiska grupper de ingick i, säger hon.

En tredje typ av rättvisa i Ärlemos forskning är frihet från förtryck, vilket kan handla om att slippa stå till svars för en stereotyp föreställning om vem man är och vad man står för.

– Media ger ofta förenklade bilder och beskriver inte folks verkliga levnadsvillkor, säger hon.

För att som arkitekt bli bättre på att arbeta utifrån ett rättviseperspektiv, anser hon att det är viktigt att ha en lokal förankring i de projekt man medverkar i. Hon efterfrågar tid för utforskande verksamhet:

– Vi måste tillgodogöra oss fler perspektiv, vara på plats och se de behov som finns och inte förutsätta att vi själva kan formulera och definiera problemen.

Hon betonar att lösningarna på rättviseproblem inte är likadana överallt. Svaren blir till viss del olika beroende på sammanhang.

– Människor måste kunna påverka sin livssituation. Det ska finnas former och regelverk i samhället som tillhandahåller lika möjligheter för alla.

 

Öka rörligheten på marknaden

Lennart Weiss som har lett socialdemokraternas bostadspolitiska arbetsgrupp och är kommersiell direktör på byggbolaget Veidekke, anser att nybyggnation endast en liten del av lösningen på boendeproblematiken som Sverige upplever.

– Det är ett missförstånd att nyproducerade bostäder primärt är till för ekonomiskt svaga grupper. Det gjorde vi endast en kort period med extrema subventioner då miljonprogrammen byggdes. Nya bostäder är per automatik dyrare än äldre. Därför är det i det befintliga bostadsbeståndet och i bostadsmarknadens funktionssätt som huvuddelen av åtgärderna måste sättas in för att komma till rätta med bostadsbristen. Han anser att dagens bostadsmarknad är dysfunktionell och att flyttkedjorna, som var grundbulten i den gamla bostadspolitiken, inte längre fungerar.

– För att öka rörligheten måste åtgärder sättas in både på den ägda och hyrda delen av bostadsmarknaden. På hyresmarknaden måste vi reformera hyressättningssystemet. Hyrorna idag är konstlat låga på äldre lägenheter. Personer med förstahandskontrakt lämnar inte dessa för större eller mindre boenden, även om de har behov. Men dessa förändringar bör ske inom ramen för bruksvärdessystemet och den nuvarande partsmodellen.

För ägda bostäder säger han att reavinstbeskattningen tillsammans med en låg fastighetsskatt gjort det billigt att bo, men dyrt att flytta. Det drabbar äldre personer med stora villor eller lägenheter och utflugna barn, som ofta vill ha ett mer anpassat boende.
– Reavinstskatten bör reformeras eller tas bort så att äldre kan flytta och lämna de större ytorna till yngre familjer.

 

Skapa råd att efterfråga

Men alla har inte råd eller möjligheter att komma in på bostadsmarknaden med dagens regler och höga bostadspriser. Weiss nämner att Sveriges bostadspolitik avvecklades under 1990-talet, då de statligt finansierade botten- och topplånen med starkt subventionerade räntor avslutades, och risktagningen överläts till hushållen och de kommersiella fastighetsaktörerna. Två komplement till bostadspolitiken – svensk byggnorm och allmännyttan – avvecklades också stegvis.

– Idag sticker Sverige ut i omvärlden med ett unikt dåligt stöd till hushållen. Tidigare har Sverige fört en politik där alla skulle ha råd att bo. Människor skulle ha möjlighet till en rimlig ekonomi och rimliga livsvillkor kopplat till vad du tjänar. Barn skulle ha likartade uppväxtvillkor. Men idag glider välfärdssamhället isär, säger han och pekar på grupper som ungdomar, pensionärer med låga pensioner, immigranter och ensamstående med barn och låga inkomster. Grupper som ökar. De har inget eller mycket lite kapital, även om de har jobb, och kommer därför inte in på bostadsmarknaden.

– De är idag hänvisade till den dyraste delen av marknaden, alltså andrahandshyrning eller dyra förstahandskontrakt. För att göra det möjligt för folk med lägre inkomster att efterfråga ett gott boende vill Weiss därför se statliga startlån och skattesubventionerat sparande, kompletterat med egenkapitalbidrag  (i Norge kallat ”boligtillskudd”) och tillfälliga bostadsbidrag, som finns i olika varianter i länder som Norge, Australien, Kanada med flera.

 

Vill omfördela tillgångar

För att finansiera åtgärderna kan staten införa någon form av reformerad fastighetsskatt, anser Lennart Weiss.

– Det är otillständigt att fyrtiotalisterna idag sitter på merparten av förmögenheterna till följd av att de haft historiens förmånligaste system när det gäller studiemedel, bostäder och pensioner och dessutom en hög inflation, medan dagens ungdomar och andra grupper är egendomslösa, säger han och fortsätter:

– En omfördelning är nödvändig. Samhället måste kliva in och hjälpa folk, annars riskerar vi bland annat att få slumområden med ovärdiga boendemiljöer i förorten. Vi måste helt enkelt hålla ihop samhället.

 

Sammanhållning viktigast för staden

Även Christer Larsson, stadsbyggnadsdirektör i Malmö, understryker vikten av att hålla ihop samhället. Han anser att sammanhållning är den i särklass viktigaste frågan för en stad och för Malmös del ska denna genomsyra stadsplaneringen. Samtidigt sägs Malmö vara en av Sveriges mest segregerade städer.

– Om vi inte blandar befolkningen, cementerar vi den ekonomiska och sociala segregationen. Denna måste istället brytas, säger Larsson.

Han pekar på att det därför är viktigt att människor rör sig i hela sin stad:

– Om man bara befinner sig i den egna kulturen, i sin egen världsbild, och kanske aldrig tillbringar tid i de invandrartäta områdena, får man lätt uppfattningar om andra människor som inte stämmer. Om människor istället träffas ansikte mot ansikte blir pressen mellan grupper mindre och konflikter kan undvikas. Han betonar att all forskning pekar i riktning mot att en stad som är etniskt och socioekonomiskt blandad är mer hållbar över tiden, både socialt och ekonomiskt.

 

Sätt att minska segregation

För att minska segregationen vill Larsson bygga ihop ytterområden med centrum. Ta exempelvis den åttafiliga vägen från Rosengård in till Malmö centrum som han vill göra om till stadsgata med olika verksamheter i bottenvåningen, och som ska attrahera olika grupper och få människor att mötas. Där ska finnas affärer, kontor, småindustrier och hantverk.

Liksom Maria Ärlemo pekar Larsson på hur viktigt det är att involvera invånarna i planeringen när staden byggs om och förändras.

– Vi måste finna former för samverkan och delaktighet, så att det vi planerar blir rätt för medborgarna. De kan sina boendeområden, vi som tjänstemän har inte samma kännedom om platserna, men vi kan tillföra annat. Vi behöver prata ihop oss.

Han vill forma en idéverkstad tillsammans med de boende och fastighetsägarna i Rosengård. I miljonprogrammets centrum finns en öppen arena, där det bjuds in till utställningar och diskussionskvällar.

– Vi försöker få in olika åldersgrupper, unga och gamla. Vi vill visualisera planerna med hjälp av olika verktyg, kommunicera och ta in folks kompetens. Många är oroliga för förändring.

Han tycker det är speciellt viktigt att få med unga tjejer i diskussionerna.

– Killar har en förmåga att ta plats i det offentliga rummet. Flickor kan ha behov som vi inte känner till. De behöver offentliga platser där det är legitimt att befinna sig, både inomhus och utomhus.

Andra sätt att minska segregationen i Malmö, är att skapa anledningar för folk att åka runt staden till nya ställen där möten kan ske. Olika temalekplatser för barn sprids därför ut; en vattenpark i ett område, urtidsdjur i ett annat. Dessa har varit mycket populära bland barnfamiljer. Larsson pekar också på att kulturella aktiviteter där man inte måste konsumera och betala för sig, alltid är bra för integration och ett sätt att minska utanförskapet. Här är biblioteken en viktig mötesplats.

 

Använder sociala konsekvensanalyser

Christer Larsson menar att man för att minska utanförskapet måste jobba med alla verktyg samtidigt, såsom planinstrument, markpolitik, allmännyttiga bolag och koordinera dem.

– Malmös stora statsutvecklingsprojekt har fokus på att just ta bort segregationsgränser. Vi jobbar allt mer med sociala konsekvensanalyser som komplement till vanliga ekonomiska analyser innan vi fattar beslut. Med hjälp av dessa kan tjänstepersonerna upptäcka att beslut tagna på enbart ekonomiska grunder ibland motverkar sociala ambitioner.

 

Slutligen, hur kan vi som arkitekter bidra till en mer rättvis bomarknad?

Vi är bra på kreativ problemlösning. Genom vår skissmetodik har vi förmågan att kunna vrida och vända på alla aspekter och uppmärksamma både hinder och möjligheter för att utveckla den samtida bostaden. Det kan handla både om att utmana regelverken och om att förstå hur bostadsbehoven förändras. Vi ska vara med i debatten och föra ett resonemang om vad som behöver ske för att bostaden ska bli billigare att producera och tillgänglig för fler.

Ett väldigt konkret exempel är de sänkta bullerkraven. Som bisittare till SABO i civilutskottet har ÅWL bidragit genom att skissa på hur man teoretiskt kunde bygga fler lägenheter per nytt byggprojekt om bullerkraven sänktes. Genom att skissa fram olika scenarier kunde vi visa att en ändring av gränsvärdena möjliggjorde sänkta byggkostnader på 10–20%. Ändringen som genomfördes den 1 juli 2017 innebär att lägenheter som bara har en yttervägg mot en bilväg får byggas där ljudet från vägen är 60 decibel (och med 65 decibel som gränsvärde vid smålägenheter). De tidigare gränsvärdena var 55 respektive 60 decibel.

Men helt nya typologier behövs också. Vår unga befolkning som behöver komma in på bostadsmarknaden är beredda att testa helt nya bostadslösningar som den konventionella fastighetsbranschen ännu inte tillhandahåller. Det kan handla om generationsboende, kompisboende, nya typer av kollektivboende med mera. Här presenterar vi kreativa och genomförbara idéer för våra beställare.

 

Ett exempel är IDÉPROJEKTET BO3:227

Boverket, myndigheten för byggande och boende ser årligen över och justerar sin regelsamling BBR. I juni 2016 antogs en ändring i avsnitt 3:227, som öppnade för en ny typ av boende: den enskilda bostaden med delade gemensamma utrymmen (tidigare har denna boendeform endast varit tillåten för studerande). Lagändringen möjliggör helt nya koncept för hur vi kan dela på bostaden. Det tog vi fasta på och skapade konceptet BO3:227.

Likt ett stadsradhus, insprängt i stadsmiljön, skapar BO3:227 nya bostäder i attraktiva lägen, där kvartersstaden kan kompletteras med en ny typ av boende, för nya målgrupper som av ekonomiska och hållbarhetsmässiga skäl har upptäckt fördelarna med att dela resurser.

Avsnittet i lagändringen anger att sammanlagt tre enpersonshushåll får dela på ett utrymme för personhygien, och tolv hushåll på ett gemensamt utrymme för matlagning. Planlösningen utgår ifrån vad BBR anger i avsnitt 3:227, och antar så en enkel form: 12 hushåll delar på ett kök. Dessa 12 fördelas sen på 4 grupper om 3 hushåll, där varje grupp delar på ett badrum. Genom att stapla grupperna på höjden blir huset ett potentiellt infill-projekt som ”skohornas” in på stadens minsta tomter. Likt ett smalt och högt stadsradhus på en liten tomt erbjuder byggnaden både mötesplatser – i bottenvåningen och på takterrassen – och enskilda yteffektiva bostäder med gemensamma utrymmen.

Genom att rikta sig ut mot omgivningen i bottenplan blir entrévåningen en länk ut mot det offentliga för de boende. Ytorna mot gatan kan fungera som ett gemensamt publikt rum att nyttjas av de boende efter behov, eller som uthyrningsdel för verksamheter. Gradvis blir sedan byggnaden alltmer privat ju längre in och högre upp man kommer, för att till sist avslutas med en gemensam terrass på husets tak.

Enligt Boverket kan ändringen möjliggöra stora kostnadsbesparingar per bostad jämfört med en motsvarande lägenhet där samtliga funktioner ryms inom den enskilda bostaden. Utöver det, finns i konceptet också möjligheten att bygga en grupp av bostäder på en mycket liten yta; ett lägenhetshus som skulle kunna ta sig an minimala tomter i redan tätt bebyggda områden. Detta öppnar även för en nya typ av fastighetsägare, exempelvis företag, som vill kunna erbjuda sina anställda en bostad.

 

Konceptet är genomförbart och skulle på ett dynamiskt sätt motsvara de behov och förutsättningar som våra städers invånare verkligen har.

Se fler av våra bostadsprojekt här.

 

Denna text är en förkortad version av artikeln ”Hur skapar vi en rättvis bomarknad?” i ÅWLs senaste publikation, På hemmaplan. Skribenter: Annika Olofsdotter och Mikaela Dyhlén